在商業跨時代斷檔期 華僑城商業推出“文、旅、商”解決方案
内蒙古快3基本走势一定牛房訊網2019-8-14 13:11:00
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[提要]以“文化+旅游+城鎮化”為核心發展模式的華僑城,一直承接著文化產業、新型城鎮化建設、全域旅游打造的國家戰略,踐行著央企的政治責任、社會責任、經濟責任。

  以“文化+旅游+城鎮化”為核心發展模式的華僑城,一直承接著文化產業、新型城鎮化建設、全域旅游打造的國家戰略,踐行著央企的政治責任、社會責任、經濟責任。

  相比國內其它純地產開發商在商業建設上的追求“高周轉”和“快回報”不同,華僑城在商業領域的發展更為精耕細作,巨量資金的支持與保障亦為華僑城在商業版塊的發力奠定了良好的基石。

  在存量時代,伴隨著商業、文旅和娛樂結合得越來越緊密,相互之間的界線也逐漸變得模糊。在這種情況下,華僑城商業選擇“文化+旅游+ 商業”的發展模式,有何獨到之處?

  為此,睿和智庫專訪了華僑城商業副總經理劉勁先生。

華僑城商業副總經理劉勁

  睿和智庫:您覺得當今的購物中心發展進入了一個什么階段?

  劉勁:我認為主要是過度開發,還有一個最大的問題是資金不流入。如果一個行業沒有利潤,租金/增長率,都滿足不了資本的需求,自然也就不會有資金流入。所以,商業地產最終還是依賴物業增值,解決資本退出的問題。未來兩極分化的現象將愈加嚴重,只有20%的項目盈利,80%持平或虧損。

  當前,整個商業地產大環境并不樂觀。一方面來自于中美貿易戰的影響,另一方面,這個行業經過近二十年的高速發展,已經進入到一個瓶頸期。在變盤的階段,做商業地產的人必然會經歷一段比較痛苦的時期。舊的東西不再適合于當下,新的東西還沒有誕生。這個新的東西是一個跨代的產品,業內人士還在摸索著去做。

  睿和智庫:華僑城在2017年8月成立綜合性商業公司,當時是怎樣的一種契機,決定進軍商業地產?

  劉勁:華僑城之所以現在做商業地產,是因為有四五百個億的存量。這些存量我們希望交給自己的公司來管理,希望商業公司在與各個戰區配合的時候,能夠比較早地介入其中的策劃和規劃環節。

  華僑城不想再做傳統的商業,不想成為萬達第二或者大悅城第二?;瘸?,它所做的商業地產帶有文旅的基因,比如寧波、南昌華僑城,將shopping mall、水秀、逐浪沙灘、運動主題公園和曲水街等許多種元素結合在一起。既不同于大悅城的產品,也不同于萬達的盒子+街區,華僑城的體驗式商業從前期的策劃上,就已經開始引領這個行業。在設計階段,融入了體驗式的基因,在建筑形態上,滿足了體驗式的發展。

  現代人的身體大多處于亞健康的狀態,我們的運動主題公園,就是為了滿足人們對健康的追求。平時大家工作忙,沒有那么多時間陪孩子,我們的兒童主題公園,為的是滿足家庭親子需求。從某種意義上來說,我們秉持以人為本的理念,以城市的消費為核心來做項目,所做的產品就是跨代產品。

  睿和智庫:之前您說華僑城要做商業地產里的阿凡達,為什么會有這樣的概念?

  劉勁:我覺得在電影行業里面真正跨時代的東西,阿凡達是個節點,它是一種真正的創新。真正的商業地產,應該從策劃規劃、建筑結構就開始表達它所運營的內容,而不是建好之后才去表達。我們在做項目時,需要把環境做的跟劇本一樣,這一點與阿凡達很像。運營也是一個完整的劇本,一個好的地產項目需要有一個好劇本、好的投資方,還有好的導演。現在的商業地產,處于變盤的階段,我們需要考慮年輕人的需求,什么樣的購物環境、服務流程、社交渠道,能夠吸引他們的注意力。這個“劇本”應該是一個完整的劇本,是集思廣益的結果,有許多創意性的東西。

  睿和智庫:您是如何看待購物中心資產管理的發展趨勢的?

  劉勁:資產管理就是一個全鏈條的投融管退。如果最終解決不了退出的問題,資產管理就成了偽命題。許多三四線城市,是沒有資本愿意介入的。即使是進行股權化的轉移,變相的去資本流動都做不到。

  真正能夠形成交易的,也只有一線城市。想在三四線城市謀求生路,只能是把運營做好,盡可能地多收租金。之后再把現金流、全口徑收入做抵押貸款,去做融資,做類REITs。

  睿和智庫:您覺得對城市選擇而言,是不是一二線城市考慮物業持有,而三四線城市比較適合做輕資產運營?

  劉勁:更準確地說,一線城市強調持有,二三四線城市比較適合輕資產運營。其實我是不太認同輕資產這個概念。在二三四線城市,不管做得好與不好,業主方都不希望你留下來。做輕資產其實還不如以低價租金做整租,把法律邊界做清楚一些。輕資產按照目前的法律法規,很多都是十年以上的合約關系。輕資產公司前三年進行策劃規劃、工程管理、招商運營,這些都需要密切地分工協作。期間如果出現問題,是十分棘手的。

  睿和智庫:對于新一代的消費人群,比如90后和95后,怎樣迎合他們的消費習慣?

  劉勁:我們所希望的是,年輕人不再宅在家里玩游戲、玩手機,而是用營造出來的場景把他們從家里吸引出來。人是需要社交的群居動物,交朋友也是需要有氛圍烘托的。我們所打造的購物中心是曲水灣開放式街區,山水景致宜人。這些都會讓人們走出家門,親近自然,親近陽光。這樣的產品能夠吸引年輕人的注意力。我們經常講線上線下,線上之所以成功,是因為利用了人性中的懶惰。線下要想贏線上,就需要另辟蹊徑。如果線下能夠解決好人們的社交和健康方面的問題,同樣也能取得成功。

  睿和智庫:您覺得,下一個階段的購物中心該如何發展呢?

  劉勁:現在國內市場上主要有這幾類產品:百貨、購物中心、奧特萊斯、鄰里中心,還有某種意義上的主題小鎮。如果將來再涌現出新的類型,也會不同于美國。購物中心未來的發展,我覺得還是場景化。它會有一個故事主線,將大型設備小型化、室外環境室內化。

  百貨與購物中心相結合,就像泰國的暹羅廣場一樣。負一層集市的概念,它的吸客能力遠超家樂福、沃爾瑪。百貨的特點十分鮮明,做得很精致。它的女裝和化妝品高度結合,坪效很高。購物中心有的板塊實際上就是變形的百貨。購物中心如果想要增加品牌數,就要增加主題館,比如說鞋區的主題館、化妝品的主題館、高端電子的主題館,這樣做,整個項目的豐富度才會高。

    來源:地產資管網

編輯:wangdc

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